¿Cómo será alquilar sin una ley que regule?: “Hay que ser cautos”, coinciden

La Ley de Alquileres, N° 27.551, fue sancionada en junio de 2020. Con la normativa se buscó establecer las reglas básicas para los contratos de alquiler de inmuebles en Argentina, regulando el mercado y protegiendo los derechos de los inquilinos y propietarios.

En la práctica, sin embargo, atravesó muchas complejidades que, durante la pandemia, se agravaron considerablemente. En la mesa, la normativa fue puesta bajo la lupa y alcanzó su pico este 2023 cuando ingresó a la Cámara con varias modificaciones.

En principio, lo más importante a saber es que los contratos hechos con las leyes de 2020 y 2023 se mantienen con las mismas condiciones, es decir, la derogación y los cambios previos que hubo no modifican la relación contractual que sostengan los inquilinos.

Los cambios introducidos a la ley del 2020, tras la modificación del 2023, es que el ajuste del valor se disminuyó de un año a seis meses y el índice a tomar dejó de ser el ICL del Banco Central, y se reemplazó por el de Casa Propia. Además, los contratos pasaron a ser de tres años y volvieron a ser de dos años.

La derogación de la normativa cambia sustancialmente estos puntos regulatorios y deja que las partes negocien sin injerencia de un cuadro legal del Estado.

Pedro Uribe es propietario de la inmobiliaria Uribe, y expresó su entendimiento sobre la necesidad de adaptarse a estos cambios y adelantó a La Opinión Austral que esperan recibir capacitación a través del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios (CoFeCI). En primer lugar, admitió que los cambios radicales generan expectativas, pero que pueden ser traumáticos inicialmente. Sin embargo, destacó la importancia de que el mercado se ajuste solo a la oferta y demanda.

En tanto, aseguró que las inmobiliarias jugarán un papel crucial al acercar a las partes involucradas y subrayó la necesidad de ser cautos durante esta transición. “Entiendo tendremos en breve alguna capacitación a través de CoFeCI. Si ha habido consultas desde hace varios días. En realidad, debemos ser cautos porque estos cambios tan radicales generan expectativas y suelen ser traumáticos hasta que se acomoda el mercado acorde a la oferta y demanda”, puntualizó.

Para Uribe, “se tiene que acomodar solo el mercado, nadie va a pagar lo que no puede y quien tiene un inmueble es preferible cobre un alquiler posible a que lo tenga vacío”. Por eso, consideró, “allí jugamos un papel importante las inmobiliarias, tenemos que acercar las partes“.

Otros son un poco más escépticos e, incluso, ven el panorama más apocalíptico. Héctor Villegas es titular de la inmobiliaria Aval de Caleta Olivia, señaló sobre el DNU y la derogación: “El propietario va a poder pedir otra vez dos meses de depósito. Acá no nos sucede eso, pero en las ciudades grandes sí sucede, que te piden mucho para ingresar. O sea que el impacto para el inquilino creo yo que va a ser negativo“.

Seguidamente, analizó el panorama: “Vamos a ver qué coherencia mantienen los propietarios a la hora de exigirles a los inquilinos el dinero para ingresar. Y el otro tema es que ya no es solamente en pesos, que los incrementos la resuelven las partes. Hasta que esta dinámica y este ejercicio sean de uso común, creo que a mucha gente la va a pasar mal”. Luego, señaló: “Lamentablemente estas idas y vueltas jamás benefician a nadie, y mucho menos al inquilino”.

En esa línea, desde la Federación de Inquilinos a nivel nacional también expresaron la negativa a la derogación. Desde Inquilinos de Santa Cruz, el abogado Matías Solano aseguró que “va a llegar un momento en que va a haber mucha conflictividad social porque la gente no va a poder pagar el alquiler, no va a poder mudarse, y habrá gente ocupando ilegalmente o pagando cualquier cosa, o bien, no pagando alquileres”.

Solano recordó que “los que tienen contrato vigente siguen como estaban hasta cuando termine el contrato, eso no se modifica nada, el problema son los que inician ahora que no tienen ninguna regulación, así que al contrato lo pueden hacer como le parezca al inmobiliario”.

Hoy, mencionó, “hay de todo”, desde contratos en dólares, de tres años o tres meses de duración.

“Va a llegar el momento en el que se va a complicar porque acá, por lo menos en la provincia, la gente no se puede ir a la calle, así que no le conviene a nadie estar así librado todo al azar”, apuntó el abogado.

En valores

Lo cierto es que, hasta acá, los alquileres se llevan un gran porcentaje de un sueldo básico, en los mejores casos, sino, incluso, exceden el salario de cualquier trabajador promedio. Por ejemplo, una vivienda relativamente céntrica, de una sola habitación, no baja de los 130 mil pesos, sin contar expensas, servicios y ABL.

A medida que se amplían las comodidades, como ubicación habitación, patio o dependiendo si es departamento o una casa, la base marca unos 200 mil pesos. Para esto, las inmobiliarias esperan, con cautela, poder comenzar a reestructurar el esquema que se venía teniendo para adecuarse a un mercado sin encuadre legal específico.

Para Uribe, esta “desregulación, a la larga, “va a beneficiar a la actividad y a la gente en general, pudiendo negociar en forma directa los valores”. Sin embargo, aseguró: “No sé si es oportuna, en un momento que estamos viviendo una hiperinflación, que tenemos la sociedad en general convulsionada porque realmente no hay ingresos que alcancen, entonces no sé si es el mejor momento para la regulación”. En otro tramo, analizó, “creo que va a aumentar la oferta, se había retraído, hay mucha gente que no alquila, que tiene inmuebles ociosos esperando venderlos, que en otros momentos se alquilaban”.

Los cambios

La decisión de derogar la Ley de Alquileres respaldada por el Gobierno argumenta que la desregulación permitirá una mayor libertad en las transacciones y confía en que el mercado se autorregulará, alcanzando un punto de equilibrio beneficioso para propietarios e inquilinos.

El DNU de 2023 introduce modificaciones significativas en la regulación de los alquileres en Argentina. Los cambios más destacados:

1: Plazo de Contratos:

Antes: Tres años, según ley del 2020, o sin especificidad, según ley 2023.

Ahora: Acordado por las partes o, por defecto, dos años.

2: Ajuste del Valor de Alquileres:

Antes: Anuales bajo el ICL (Ley de 2020) o semestrales bajo el índice Casa Propia (Ley de 2023).

Ahora: Libremente pactado utilizando cualquier índice.

3: Moneda del Contrato:

Antes: En pesos argentinos (Ley de 2023).

Ahora: Se permite cualquier moneda.

4: Registro en AFIP:

Antes: Obligatorio.

Ahora: Ya no es necesario.

5: Rescisión del Contrato:

Antes: Con condiciones específicas para el inquilino.

Ahora: El inquilino puede rescindir en cualquier momento pagando el 10 % del saldo del canon locativo futuro.