Qué es una hipoteca divisible y cómo funcionará tras el fin del Procrear

Este lunes por la noche, el vocero presidencial Manuel Adorni confirmó el fin del Plan Procrear, la histórica iniciativa del kirchnerismo para facilitar el acceso a la vivienda, a través de un anuncio en sus redes sociales. La medida será oficializada en el Boletín Oficial, marcando el cierre de uno de los programas de vivienda más conocidos del país y abriendo el camino a un nuevo modelo: las hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios en desarrollo.

El anuncio del fin del Procrear se acompaña de una nueva propuesta para reactivar el sector de la construcción y facilitar el financiamiento de proyectos habitacionales en Argentina. A través de las hipotecas divisibles, el gobierno introduce un mecanismo que permite dividir una hipoteca en varias partes, asociadas a propiedades específicas dentro de un mismo proyecto, lo que mejora la flexibilidad y el acceso a la compra y venta de propiedades en etapas de construcción.

¿Qué es una hipoteca divisible y cómo funciona?

Las hipotecas divisibles son un tipo de crédito que permite que la deuda original y su garantía se dividan en partes independientes. En un contexto inmobiliario, esta división se hace comúnmente en proyectos como edificios o complejos de viviendas, donde cada unidad o parcela puede tener su propia porción de hipoteca. Este mecanismo permite que, en lugar de que una propiedad deba venderse con toda la deuda hipotecaria asociada, pueda dividirse en unidades que posean porciones de la deuda, facilitando así la venta de estas nuevas unidades sin necesidad de cancelar la hipoteca en su totalidad.

Por ejemplo, un desarrollador inmobiliario que financia un complejo de viviendas con una hipoteca puede, mediante la hipoteca divisible, asignar una fracción de la deuda a cada unidad del complejo. De esta manera, los compradores de cada unidad adquieren la propiedad asumiendo sólo la deuda correspondiente a su porción de la hipoteca, lo que simplifica la operación y la hace más accesible.

Esto facilitará que grandes inversores adquieran las viviendas hipotecadas que los propietarios de con menores recursos no puedan terminar de pagar.

Fin del Procrear: Un cambio en las políticas de acceso a la vivienda

Con la decisión de poner fin al Procrear, el gobierno marca una ruptura en las políticas de vivienda impulsadas por la gestión de Cristina Fernández de Kirchner, que promovía créditos a tasas bajas para la construcción y compra de vivienda. Este programa, que en sus inicios facilitó el acceso a la propiedad a miles de familias argentinas, había sufrido diversos ajustes y modificaciones en los últimos años, incluyendo la indexación de los créditos a la inflación.

El anuncio de las hipotecas divisibles se presenta como una alternativa en medio de la necesidad de reactivar el sector inmobiliario y facilitar el acceso a la vivienda en un contexto de alta inflación y falta de crédito accesible. Según Adorni, “la eliminación del Procrear permitirá concentrar esfuerzos en nuevos instrumentos de financiamiento como las hipotecas divisibles, que ofrecen mayor dinamismo y adaptabilidad a los desarrollos en construcción.”

Ventajas de las hipotecas divisibles

La posibilidad de dividir una hipoteca en múltiples partes ofrece varios beneficios, tanto para desarrolladores inmobiliarios como para compradores:

• Facilita la venta de unidades individuales: Al permitir que cada unidad de un complejo o edificio tenga su propia porción de deuda, se simplifica el proceso de venta para los desarrolladores y facilita el acceso a financiamiento para los compradores.
• Reducción de riesgos para compradores: Los compradores no tienen que asumir la totalidad de la deuda de una hipoteca general, sino solo la porción correspondiente a su unidad. Esto disminuye los compromisos financieros y puede hacer más accesible la adquisición de una propiedad.
• Impulso al desarrollo inmobiliario: Al poder dividir la hipoteca, los desarrolladores pueden vender las unidades de un proyecto antes de finalizar su construcción, generando flujo de caja y facilitando la continuidad de otros desarrollos.

El impacto de las hipotecas divisibles en el mercado

El reemplazo del Procrear por hipotecas divisibles tiene el potencial de cambiar el esquema de acceso a la vivienda en Argentina, en un contexto donde las altas tasas de interés y la inflación dificultan los préstamos tradicionales. Con este nuevo modelo, el gobierno busca incentivar el desarrollo de proyectos de construcción y responder a la demanda de vivienda en el país, promoviendo alternativas de financiamiento que se ajusten a las necesidades del mercado inmobiliario actual.

A partir de esta medida, se espera que los desarrolladores cuenten con una herramienta que les permita avanzar en proyectos de mayor escala, ofreciendo a los compradores un esquema de deuda más accesible y adaptado a las posibilidades económicas actuales. Con este cambio, el gobierno de Javier Milei busca impulsar un modelo de vivienda basado en el financiamiento privado y en la autogestión del sector inmobiliario, promoviendo proyectos que respondan a las necesidades locales sin recurrir al financiamiento estatal.

La formalización de esta nueva política será clave para el futuro del sector inmobiliario en Argentina, en tanto las hipotecas divisibles podrían abrir un camino hacia la reactivación de la construcción y facilitar el acceso a la vivienda en un contexto de transformación económica.