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El ministro de Economía, Luis Caputo, presentó este miércoles un nuevo esquema para impulsar los créditos hipotecarios en Argentina. El programa no consiste en una línea que las personas puedan solicitar directamente al Estado, sino en un mecanismo mediante el cual el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES colocará fondos a plazo fijo en bancos para ampliar la disponibilidad de dinero destinado a préstamos para vivienda.
La iniciativa contempla un monto total de $2 billones, que será adjudicado mediante licitaciones de hasta $200.000 millones cada una. La primera está prevista para la próxima semana y tendrá ese monto inicial, con el objetivo de evaluar la respuesta de las entidades financieras.
Cómo funcionará el nuevo programa de créditos hipotecarios
El esquema establece que los bancos recibirán depósitos a plazo fijo en pesos ajustables por UVA más un interés adicional. A cambio, deberán utilizar esos recursos para otorgar créditos hipotecarios a personas humanas destinados exclusivamente a la adquisición, construcción, ampliación o refacción de la primera vivienda.
Cada licitación tendrá un límite máximo de $200.000 millones. Además, ninguna entidad financiera podrá ofertar por más del 20% del monto total de cada licitación.
Los bancos que resulten adjudicatarios tendrán 90 días corridos, contados desde la constitución del depósito, para aplicar los fondos al otorgamiento de los créditos hipotecarios bajo las condiciones establecidas por el programa.
El esquema de captación contempla dos alternativas para las entidades financieras. El primer tramo tendrá un plazo de un año, con una tasa mínima de UVA más 2,50%. El segundo será a cinco años, con una tasa mínima de UVA más 4,50%.
De esta manera, el Gobierno busca generar financiamiento de mayor plazo para que los bancos puedan incrementar los recursos disponibles para el mercado hipotecario.
Qué significa la tasa UVA + 7,5%
Uno de los principales puntos del programa es la condición establecida para los préstamos que los bancos otorguen con estos fondos. La tasa de los créditos hipotecarios no podrá superar UVA + 7,50%.
La UVA es la Unidad de Valor Adquisitivo, utilizada como mecanismo de actualización del capital. A esa actualización se suma la tasa de interés correspondiente, que en los créditos alcanzados por el programa tendrá un límite máximo de 7,50%.
Las entidades podrán establecer sus propias condiciones comerciales dentro de los parámetros fijados, pero deberán respetar ese tope.
Además de la tasa máxima, los créditos deberán cumplir otras dos condiciones: tendrán un plazo mínimo de 15 años y un monto máximo equivalente a 150.000 UVA por préstamo.
Para qué se podrán utilizar los créditos
El programa establece que los fondos deberán transformarse en préstamos destinados a la primera vivienda.
Los recursos podrán utilizarse para:
- Compra de una vivienda.
- Construcción de una vivienda.
- Ampliación de una vivienda.
- Refacción de una vivienda.
Los beneficiarios finales serán personas humanas que accedan al financiamiento a través de las entidades financieras participantes.
Un programa de $2 billones con licitaciones de $200.000 millones
El monto total previsto para el programa asciende a $2 billones. La implementación será progresiva mediante licitaciones de hasta $200.000 millones.
La primera licitación tendrá precisamente ese monto y se realizará la semana próxima. Según se explicó en la presentación, el objetivo inicial es observar la reacción de los bancos frente al mecanismo.
Cada entidad podrá participar por hasta el 20% del monto licitado y, una vez adjudicados los fondos, tendrá 90 días corridos para destinarlos al otorgamiento de los créditos hipotecarios.
El Banco Central tendrá a su cargo un régimen informativo y la supervisión del destino de los recursos. Así lo explicó el vicepresidente segundo de la entidad, Baltasar Romero Krause:
“El BCRE va a elaborar un régimen informativo y va a supervisar con cada una de las entidades financieras que participan en las licitaciones de que efectivamente otorguen créditos hipotecarios con las condiciones que establece el FGS en su programa por los montos que recibieron de plazo fijo. Con este régimen informativo va a ser relativamente simple de supervisar y nosotros les pasaremos periódicamente la decisión al FGS para que tome la decisión que corresponda”.
Cuánto podría ser la cuota de un crédito hipotecario
El documento presentado por el Ministerio de Economía incluyó una simulación para mostrar cómo podría funcionar uno de estos préstamos.
El ejemplo contempla una propiedad valuada en USD 106.667, con un financiamiento equivalente al 75% del valor del inmueble. En ese escenario, el crédito ascendería a $120.920.000.
Para una operación a 25 años, con una tasa de UVA + 7%, la simulación establece una cuota inicial de $865.098.
Para acceder a ese financiamiento bajo una relación cuota-ingreso del 25%, el grupo familiar debería acreditar un ingreso neto mensual de $3.460.391.
Se trata de un ejemplo elaborado por el Ministerio de Economía y no de una condición general de todos los créditos que se otorguen bajo el programa.
Qué dijo Caputo sobre el acceso a la vivienda
Durante la presentación, Caputo ubicó el desarrollo del crédito hipotecario entre las prioridades del Gobierno y señaló que el programa busca ampliar las posibilidades de acceso a una vivienda.
“Para este Gobierno, los créditos hipotecarios son una prioridad, primero porque hacen a la justicia social; nada más justo que una persona que tiene trabajo tenga acceso a una vivienda y no tenga que esperar 30 o 40 años para poder comprarla. Segundo, porque tiene un efecto multiplicador al motorizar otros sectores de la economía y, por último, porque ayuda a mejorar la formalidad”.
El ministro también se refirió al tamaño que tiene actualmente el mercado hipotecario argentino en relación con otros países:
“El stock de créditos hipotecarios en Argentina representa solo 2 puntos del PIB, mientras que en Chile representa el 27% y en países más desarrollados como Estados Unidos alcanza el 50%. Hay un margen de crecimiento muy grande”.
Según los datos presentados por Caputo, cuando Javier Milei llegó al Gobierno había aproximadamente $7.500 millones en créditos hipotecarios en pesos, mientras que actualmente el stock alcanza los $16.800 millones. Ajustado en términos de UVA, indicó que el crecimiento fue del 57%.
El problema del financiamiento de largo plazo
El esquema anunciado parte de una dificultad vinculada con el funcionamiento del sistema financiero: los bancos reciben depósitos que, en general, tienen plazos más cortos que los préstamos hipotecarios que deben otorgar y cobrar durante períodos prolongados.
Por eso, la iniciativa busca que el FGS aporte fondos de mayor plazo a las entidades financieras, de manera que estas puedan ampliar su capacidad de otorgamiento de créditos hipotecarios.
Caputo también vinculó las dificultades históricas para desarrollar el crédito de largo plazo con la pérdida de confianza en las instituciones y en la moneda.
“Todos los que somos un poco más grandes hemos visto desde un plan Bonex hasta corralito, hasta expropiaciones, defaults y todo. Todo eso siempre generó, gatilló una crisis en el corto plazo, pero además generó un efecto muy negativo en el mediano y largo plazo, que es que la gente desconfíe de nuestras instituciones, desconfíe de nuestra moneda, desconfíe de nuestros políticos. Entonces, nunca se llegó a generar en Argentina un desarrollo de ahorro de largo plazo ni de mercado de capitales”.
Las claves del nuevo crédito hipotecario
El programa presentado por el Gobierno establece una serie de condiciones que deberán cumplir las entidades financieras que reciban los fondos del FGS.
- Monto total: $2 billones.
- Primera licitación: $200.000 millones.
- Origen de los fondos: Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES.
- Destino: créditos para primera vivienda.
- Usos permitidos: adquisición, construcción, ampliación o refacción.
- Tasa máxima del crédito: UVA + 7,50%.
- Plazo mínimo: 15 años.
- Monto máximo: 150.000 UVA por crédito.
- Límite por banco en cada licitación: 20%.
- Plazo para aplicar los fondos: 90 días corridos.
- Tramo 1 para los bancos: un año, UVA + 2,50% mínimo.
- Tramo 2 para los bancos: cinco años, UVA + 4,50% mínimo.
El objetivo del Gobierno es que el mecanismo permita ampliar la oferta de créditos hipotecarios mediante un mayor fondeo para los bancos, con condiciones específicas sobre el destino, el plazo y la tasa de los préstamos.
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