Desde su sanción, la llamada “nueva Ley de Alquileres” ha hecho estragos en el mercado inmobiliario en todo el país, y Caleta Olivia no es la excepción.
A tres años de que vio la luz la norma, comienzan a vencer los primeros contratos hechos bajo su paraguas, que la bondad más grande que ofrecía era una permanencia, precisamente, de tres años en el lugar. ¿Con qué se encuentran esos inquilinos? ¿Cuánto cuesta renovar? ¿Y cómo le iría al bolsillo de la persona si quiere cambiar de inmueble o es la primera vez que alquila?
Con todos esos interrogantes, La Opinión Zona Norte salió a la calle a realizar un relevamiento para conocer la realidad del mercado de alquiler en la ciudad de Caleta Olivia. El resumen son dos palabras: “pocas” y “caras”.
“La ley ha causado estragos, tanto a propietarios como a inquilinos”, sostuvo Héctor de Inmobiliaria Aval, uno de los consultados por LOZN en el relevamiento.
Por sobre la inflación
A nivel nacional, varios son los informes que se han realizado en búsqueda de saber cómo se comportaron las variables en torno al mercado del arriendo. Y aunque el valor de un alquiler tiene fuertes diferencias de una ciudad a la otra y de un barrio al otro dentro de una misma localidad, la suba ha sido casi uniforme en la Argentina.

Un informe del Instituto de Investigaciones Económicas de la Bolsa de Comercio de Córdoba confirmó que “pese al alto nivel de la inflación, los precios de alquileres la superaron”. En las ciudades más importantes de la Argentina, el incremento de los alquileres osciló entre 522% y 580% en tres años. En Caleta Olivia, la suba promedio está entre 540% y 587%, tomando cuánto estaba un alquiler hace tres años y a cuánto se ofrece una vivienda similar en la actualidad.
En ese mismo lapso de tiempo, la tasa de inflación interanual no superó el 450%, con lo cual se observaron aumentos reales en todas las mediciones para los distintos aglomerados urbanos.
A la hora de observar la suba en la ciudad de El Gorosito, que implicó 147 puntos por sobre la inflación, nos encontramos que está a la par de la Ciudad de Buenos Aires (CABA), aunque valores muy diferentes para los inmuebles. Mientras que en CABA un departamento de dos ambientes (un dormitorio) orilla los 130 mil pesos, en Caleta Olivia está en torno a los 60 mil pesos.
En retrospectiva, un departamento que “estaba hace tres años en $17 mil, en la actualidad cuesta $65.000”. Mientras que uno de dos dormitorios que estaba “en 30 mil pesos, ese mismo departamento está arriba de los $210 mil”, señalaron desde Aval.
Otro consultado es Bienes Raíces, señaló que un departamento de un dormitorio que hace 3 años salía “$12.500, ahora está en los 70 mil”. Y en el caso de dos dormitorios pasó de “35 mil a 120 mil”.
Otras regiones relevadas en el informe fueron el Gran Buenos Aires (GBA) que ocupa el segundo lugar, con alzas de hasta 568% en la zona norte (127 puntos sobre la inflación) y 558% en la zona oeste/sur del GBA (117 unidades por encima del nivel general de precios).

En tanto que en Córdoba, los precios subieron hasta 534% (93 puntos por encima de la inflación acumulada en tres años) y en Rosario 522% (+81 puntos).
La entidad señaló que estos resultados “revelan el efecto negativo de regular en exceso un mercado que, además, mostraba un desempeño favorable para los inquilinos (principal argumento utilizado para modificar la ley vigente hasta mediados del 2020)”.
“El Estado debe eliminar intervenciones y regulaciones innecesarias, ya que generan distorsiones y perjudican el agregado al sector productivo y a todos los argentinos”, recomendó la organización.
Renovación o actualización
El Índice para Contratos de Locación, que regula la actualización de los alquileres dentro de un contrato ya vigente, mostró un incremento interanual del 104% al primer día hábil de julio. Por lo que aquel inquilino que hasta hoy paga por una monoambiente $25.000 pasaría a pagar $51.000. Pero si tuviera que alquilarlo, por primera vez, un monoambiente en una ubicación similar, en Caleta Olivia, no baja de los $55.000.
“La nueva ley ha perjudicado mucho, sobre todo a la hora de renovar porque, al tener la oportunidad de firmar un nuevo contrato, el propietario sobrecarga el valor original”, explicó Héctor, no sólo con el índice que corresponde al año (104% en julio), sino que le agrega a ese monto una suerte de “sobreprecio”. Por lo que si venia pagando $80.000 pasará a pagar no $162.400 (con el 104%), sino $180 mil o incluso $200.000. Lo que genera que “la gente no puede renovar y buscan otras alternativas, y lo más complicado es que no hay oferta disponible”, resumió Aval.
A eso se le suma que aquellos locatarios “nuevos” no sólo no puedan pagar, sino que aquellos que con esfuerzo podrían hacerlo, se encuentran con dificultades a la hora de mostrar ingresos acordes a esos valores de alquiler y garantes que también puedan demostrarlos. La fuerte diferencia, entre lo que ha crecido el precio del arriendo en contraposición a la suba de los salarios, ha profundizado la posición de desventaja de muchas familias.
Más lejos, más económico
De esta forma, en la búsqueda de un lugar de alquiler acorde a los ingresos familiares, la necesidad lleva a buscar departamentos o propiedades ubicadas en las zonas más alejadas del radio céntrico. Así lo reconocieron las inmobiliarias consultadas por La Opinión Zona Norte.

“Mientras un departamento en el barrio 3 de Febrero, en marzo se alquiló en $35.000 y en la zona de la Costanera de un dormitorio no baja de los $55.000”, señalaron desde la Inmobiliarioa Flamig. Para el caso de dos dormitorios, como para una familia tipo, “una casa en Vista Hermosa está en $50.000 y otra, al frente de Carrefour, $90.000”, indicaron.
“En realidad en los barrios alejados tampoco es tanta la diferencia”, si además se le suma la obligatoriedad del transporte para moverse. “El barrio 8 de julio o el Gregores sí son más económicos, que oscilan los $50 mil pesos un dormitorio, mientras que en el centro pueden costar $70 mil”, señalaron desde Bienes Raíces.
Sin oferta
Así, conforme se contrajo cada vez más la oferta de viviendas y vencieron los contratos, los inquilinos se encontraron con una situación en la cual los precios aumentaron cada vez, más precisamente porque los propietarios descuentan de la ley fija severas restricciones a lo largo del contrato y buscan anticiparse para no perder poder adquisitivo (algo que resulta completamente razonable).
Pero, también esa suba exorbitante de precios se vio ratificada por la ley de oferta y demanda. Mucha gente necesita alquilar, poca busca inquilinos. “No tenemos nada”, es la respuesta que dieron casi todas las inmobiliarias en Caleta Olivia, a la pregunta sobre la oferta de viviendas o departamentos en alquiler.
“La demanda de alquileres es grande, muy grande, y la oferta es poca”, señalaron desde Bienes Raíces, mientras que si fuera una venta de la propiedad “hay mucha oferta y ninguna demanda”, ya que son las viviendas que estaban en alquiler, que el propietario decidió retirarla del mercado y venderla, aunque no haya compradores por el momento.
Esa suba de precios impacta mucho más en el sector más vulnerable de la población, a los que hoy los precios pasaron a ser directamente prohibitivos.
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