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La Legislatura de Santa Cruz tiene en análisis un proyecto de ley que propone establecer un régimen provincial de control de la extranjerización del territorio rural y de protección de los recursos naturales y territoriales estratégicos. La iniciativa es impulsada por los diputados Agostina Mora Doldán, Carlos Godoy (Bloque Unión por la patria) y Carlos Alegría (bloque unipersonal).
El proyecto plantea que las disposiciones sean de orden público y alcancen a las personas humanas y jurídicas que adquieran, posean, tengan, usen o controlen tierras rurales ubicadas en la provincia, ya sea de manera directa o a través de terceros.
Uno de los puntos centrales de la iniciativa es mantener un límite general del 15% para la titularidad, posesión, tenencia o control extranjero de tierras rurales, tanto sobre la superficie rural total de Santa Cruz sobre la correspondiente a cada departamento (como establecía la Ley nacional 26.737).
A su vez, establece que las personas o entidades de una misma nacionalidad extranjera no podrán superar el 30% de ese límite.
Límites por departamento
El proyecto también fija superficies máximas para un mismo sujeto extranjero, beneficiario final, grupo económico o conjunto de personas vinculadas.
En los departamentos Deseado y Magallanes, el límite propuesto es de 30.000 hectáreas. Para Lago Buenos Aires, Río Chico y Lago Argentino se establecen 10.000 hectáreas, mientras que para Corpen Aike y Güer Aike el máximo sería de 20.000 hectáreas.
Cuando un mismo titular posea tierras en más de un departamento, las superficies deberán computarse de manera acumulativa. Además, el proyecto establece que estos límites solamente podrán modificarse mediante una nueva ley.
La iniciativa contempla también qué sucedería si alguno de los máximos ya fue alcanzado. En esos casos, no podrían autorizarse nuevas operaciones que mantengan o incrementen el exceso. Sí podrían admitirse aquellas que reduzcan la superficie extranjerizada o transfieran el inmueble a sujetos que no estén alcanzados por las restricciones.
Áreas consideradas estratégicas
Otro de los ejes del proyecto es la protección de determinadas áreas del territorio provincial.
La iniciativa propone que no se otorgue autorización para operaciones que involucren tierras fiscales rurales provinciales o inmuebles que contengan o sean ribereños de cuerpos de agua permanentes de relevancia estratégica, glaciares, ambiente periglacial, acuíferos o áreas de recarga hídrica.
También quedarían alcanzadas las áreas naturales protegidas, reservas, parques, monumentos naturales y sus zonas de amortiguación.
En tanto, las operaciones sobre tierras rurales ubicadas en zonas costeras, de seguridad de frontera o vinculadas con recursos naturales, infraestructura crítica o intereses territoriales estratégicos requerirían una autorización provincial especial.
La evaluación deberá considerar, entre otros aspectos, el posible impacto sobre el acceso o control público de los recursos, la seguridad hídrica, energética, alimentaria, ambiental y territorial, el poblamiento rural y la integridad de ecosistemas sensibles.
En las zonas de seguridad de frontera, además, continuaría siendo necesaria la autorización de la autoridad federal competente.
Registro provincial y control previo
El proyecto establece al Consejo Agrario Provincial como autoridad de aplicación y le asigna, entre otras funciones, verificar el cumplimiento de los límites y prohibiciones, otorgar autorizaciones, administrar el registro y fiscalizar el cumplimiento de la normativa.
En ese marco, se propone crear el Registro Provincial de Tierras Rurales, que incorporaría un Inventario Georreferenciado de Tierras Rurales de Santa Cruz.
El registro deberá reunir información sobre la situación catastral, dominial, posesoria y de uso de los inmuebles, además de la nacionalidad de sus titulares y controlantes, sus beneficiarios finales, pertenencia a grupos económicos y ubicación respecto de áreas o recursos considerados estratégicos.
Se propone crear el Registro Provincial de Tierras Rurales, que incorporaría un Inventario Georreferenciado de Tierras Rurales de Santa Cruz.
La propuesta incorpora al nuevo registro el Inventario de Relevamiento de Tierras Rurales previsto por la Ley provincial 3692.
Además, establece que los organismos provinciales, municipios, comisiones de fomento y entes públicos deberán suministrar la información necesaria para el funcionamiento del sistema.
Certificado obligatorio
Uno de los mecanismos centrales de control será el Certificado Provincial de Habilitación Territorial.
Según el proyecto, toda operación alcanzada por la norma deberá contar previamente con este certificado, que deberá acreditar el cumplimiento de los límites, prohibiciones y condiciones establecidos, identificar al beneficiario final y contemplar las autorizaciones nacionales que correspondan.
El certificado será individual para cada sujeto, inmueble y operación. El silencio de la administración provincial no podrá ser interpretado como una autorización.
Los escribanos, autoridades judiciales y demás funcionarios intervinientes deberán exigirlo y dejar constancia en los instrumentos correspondientes. A su vez, el Registro de la Propiedad Inmueble no podrá inscribir definitivamente las operaciones alcanzadas que carezcan de la certificación o se aparten de sus términos.
Excepciones para residentes y personas con arraigo
El proyecto contempla excepciones personales para personas humanas extranjeras que acrediten determinados períodos de residencia y arraigo.
Entre los supuestos se incluye una residencia permanente de diez años en Argentina, con los últimos cinco en Santa Cruz; cinco años de residencia permanente en la provincia y vínculo filial con una persona argentina; o matrimonio o unión convivencial registrada con una persona argentina durante al menos cinco años, junto con igual período de residencia permanente en Santa Cruz.
Estas excepciones no se extenderían a sociedades o personas jurídicas controladas por el beneficiario y tampoco permitirían sortear las restricciones aplicables a las áreas de protección territorial estratégica.
Multas de hasta el 20%
El proyecto también establece un régimen de infracciones y sanciones. Entre las conductas alcanzadas se encuentran realizar operaciones sin el certificado correspondiente, superar los límites establecidos, ocultar o falsear información sobre el control o beneficiario final y utilizar personas interpuestas o mecanismos destinados a eludir la ley.
El proyecto contempla excepciones personales para personas humanas extranjeras que acrediten determinados períodos de residencia y arraigo.
Las sanciones podrían incluir apercibimientos, multas de entre el 1% y el 20% del mayor valor entre el monto de la operación, la valuación fiscal o la tasación oficial del inmueble, además de la revocación del certificado y la inhabilitación para solicitar nuevas autorizaciones por hasta diez años.
Los actos realizados en infracción no podrían ser inscriptos definitivamente y, en los casos correspondientes, la Autoridad de Aplicación podría dar intervención a la Fiscalía de Estado para promover las acciones judiciales pertinentes.
El argumento de los autores
En los fundamentos, los legisladores sostienen que la iniciativa busca dotar a Santa Cruz de herramientas propias frente a la situación del régimen nacional sobre tierras rurales.
El proyecto toma como referencia la Ley nacional 26.737, sancionada en 2011, que estableció el límite del 15% para la titularidad o posesión extranjera de tierras rurales y creó un sistema de registro y certificación previa.
Los autores advierten sobre el tratamiento de iniciativas en el Congreso de la Nación orientadas a modificar o eliminar las restricciones vigentes y consideran que una eventual desregulación federal podría dejar a la provincia expuesta a un mayor proceso de extranjerización territorial.
Unas 1.905.000 hectáreas rurales de Santa Cruz se encuentran bajo titularidad extranjera.
Según los fundamentos, aproximadamente 1.905.000 hectáreas rurales de Santa Cruz se encuentran bajo titularidad extranjera, lo que representa alrededor del 8,11% de la superficie rural provincial. El proyecto señala, sin embargo, que la distribución no es uniforme y destaca particularmente la situación del departamento Magallanes, donde el porcentaje superaría el 25%.
Para los autores, ese escenario vuelve necesario establecer controles propios sobre el territorio, especialmente en sectores vinculados con recursos hídricos, áreas naturales, producción, energía, minería, zonas fronterizas y litoral marítimo.
La autonomía provincial como fundamento
La fundamentación sostiene que Santa Cruz cuenta con atribuciones constitucionales para establecer condiciones de derecho público vinculadas con el ordenamiento territorial, el ambiente, los recursos naturales, las tierras fiscales, el catastro, los registros públicos y el desarrollo rural.
Fue más que importante la movilización de la sociedad para evitar aumentar la extranjerización de la tierra.
En ese sentido, el proyecto aclara que no busca modificar las reglas del derecho civil sobre adquisición o transmisión de derechos reales, sino establecer mecanismos administrativos de control sobre las operaciones que involucren tierras rurales.
También plantea que la iniciativa no pretende impedir la inversión extranjera ni afectar los derechos adquiridos por quienes ya poseen tierras de manera legítima.
Por ello, el proyecto establece que los derechos preexistentes serán respetados y que quienes superen los límites previstos no estarán obligados a desprenderse de las tierras adquiridas antes de la entrada en vigencia de la ley. Sin embargo, no podrán realizar nuevas adquisiciones ni modificaciones que incrementen el exceso.
La propuesta contempla un plazo de 90 días desde la reglamentación para poner en funcionamiento el Registro Provincial, relevar las tierras bajo titularidad o control extranjero, determinar los porcentajes de extranjerización por departamento e identificar los casos que alcancen los límites máximos.
El Poder Ejecutivo tendría, a su vez, 60 días desde la promulgación para reglamentar la ley.
En los fundamentos, los autores resumen el objetivo de la iniciativa en la necesidad de que Santa Cruz pueda conocer la estructura de titularidad de su territorio, establecer límites a la concentración extranjera y preservar los espacios considerados estratégicos, procurando que la tierra rural mantenga una función productiva, social y ambiental.
Debate en comisiones
El proyecto fue debatido este lunes en la Comisión de Asuntos Constitucionales de la Legislatura provincial. El primero en tomar la palabra fue el diputado Carlos Alegría, uno de los legisladores que acompañó con su firma la iniciativa presentada por Agostina Mora Doldán.
Alegría sostuvo que se trata de un tema “candente” a partir de la discusión nacional sobre la extranjerización de tierras y la situación generada tras la derogación de la Ley 26.737. En ese sentido, señaló que la medida “ha dejado expuesto todo lo que tiene que ver con venta de tierras particulares y rurales dentro de los territorios de las provincias”.
El legislador recordó que la situación todavía depende de la discusión en el Congreso nacional y de la eventual caída del DNU 70/2023. Frente a ese escenario, consideró necesario que Santa Cruz cuente con una herramienta propia que permita controlar las operaciones.
“Lo que hace es proteger y llevar un control de las ventas a extranjeros en todo el territorio de nuestro país, pero sobre todo acá en nuestra provincia que, al quedar desprotegidos, necesitamos tener imperiosamente una ley que nos hable de los porcentajes de las ventas y que la provincia tenga el control de la venta de tierras rurales y privadas a extranjeros”, afirmó.
Alegría puso como ejemplo la situación de El Calafate, donde, según planteó, existen operaciones sobre tierras particulares en sectores vinculados con áreas protegidas.
“Hoy está pasando algo muy cercano, en El Calafate, que tiene que ver con zonas protegidas y con venta de tierras entre particulares, y vemos que lamentablemente no tenemos esa protección porque claramente hay cuestiones que no se tienen en cuenta”, manifestó, en relación a Península Magallanes.
En esa línea, sostuvo que Santa Cruz es “la provincia con mayor cantidad de kilómetros cuadrados de superficie de áreas protegidas y parques nacionales” y cuestionó que en determinados casos se hayan realizado operaciones sin considerar, según indicó, estudios de impacto ambiental e informes de organismos provinciales.
“Esta ley habla de eso, de los máximos porcentajes que se pueden comprar dentro del territorio provincial y dentro de los departamentos”, expresó. También señaló que actualmente la provincia tendría “casi el 8,1% de tierras en manos de extranjeros” y planteó la necesidad de contar con un inventario actualizado que permita determinar dónde se encuentran esos inmuebles, cuándo fueron adquiridos, qué desarrollo tienen y si están ubicados en zonas estratégicas o fronterizas.
Mora: “Levantar los pisos de protección”
Luego tomó la palabra la diputada Agostina Mora Doldán, autora del proyecto. Durante su intervención, recordó el fallo de la Cámara Federal de La Plata relacionado con la vigencia de las restricciones sobre tierras rurales y la posterior decisión de la Corte Suprema.
“Frente a esta situación, nuestra realidad y nuestro deseo es establecer un marco de protección de los recursos naturales, entendiendo que es nuestra provincia quien tiene facultad sobre ellos y de evitar este nivel de extranjerización”, sostuvo.
La legisladora afirmó que resulta necesario “levantar los pisos de protección de nuestros recursos naturales” y reivindicó la posibilidad de que la provincia construya sus propios instrumentos jurídicos.
“Creemos que es necesario levantar los pisos de protección de nuestros recursos naturales y entender que tenemos la potestad de construir instrumentos jurídicos propios”, expresó, al considerar que la extensión territorial y las características de Santa Cruz representan un atractivo para capitales extranjeros.
Mora también remarcó que el proyecto establece expresamente sus alcances y limitaciones.
Las dudas sobre el artículo 20
Durante el debate también intervino el diputado Mario Piero Boffi, quien recordó que mientras estuvo vigente la Ley 26.737 existían controles sobre la adquisición de tierras por parte de extranjeros.
“Hoy, con la derogación, desaparecieron los límites”, afirmó, en referencia al tope del 15% de tierras rurales en manos extranjeras, al límite del 30% para una misma nacionalidad y a las superficies máximas por adquirente, especialmente en zonas vinculadas con espejos de agua.
No obstante, aclaró que la normativa referida a la prohibición de adquisición de tierras en determinadas zonas de frontera continúa vigente. Si bien se mostró a favor de que el proyecto avance, planteó dudas respecto de su compatibilidad con el artículo 20 de la Constitución Nacional, que establece que los extranjeros gozan en el territorio argentino de los mismos derechos civiles que los ciudadanos.
En el mismo sentido se expresó el diputado Pedro Muñoz, quien manifestó su coincidencia con la preocupación planteada por los autores de la iniciativa.
“Coincido en la preocupación”, afirmó, y recordó que parte de esas restricciones estaban contempladas en la Ley 26.737.
Muñoz también cuestionó el funcionamiento de los controles estatales incluso durante la vigencia de aquella normativa y mencionó como antecedente la situación vinculada con los pasos de servidumbre de ríos y lagos, entre ellos el caso de Lago Escondido.
Sin embargo, al igual que Boffi, consideró necesario analizar el proyecto para evitar una eventual contradicción con el artículo 20 de la Constitución Nacional.
Por su parte, el diputado Eloy Echazú se pronunció a favor de avanzar con la iniciativa y pidió acelerar su tratamiento para “proteger nuestros recursos y nuestra soberanía”.
Tras un extenso debate en la Comisión de Asuntos Constitucionales, el proyecto obtuvo el antedespacho para continuar su tratamiento en la Comisión de Recursos Naturales, donde seguirá siendo analizado.
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